🚀 결론부터 말하면: 다주택자도 부부 합산 공시가격 12억 원 이하이면 주택연금에 가입할 수 있고, 12억 원을 초과하는 2주택자는 비거주 주택을 3년 이내 처분하는 조건부 서약으로 가입이 가능합니다.
📌 목차
"집이 두 채인데 주택연금을 받을 수 있을까?" 주변에서 이런 질문을 참 많이 하시더라고요. 확인해 보니 2026년 현재 다주택자 주택연금 가입은 생각보다 문턱이 넓어져 있었어요. 다만 합산 가격이나 처분 서약 같은 세부 조건이 꽤 복잡해서, 하나하나 제대로 짚어봐야 실수가 없더라고요.
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1. 다주택자도 주택연금에 가입할 수 있을까?
결론부터 말씀드리면, 다주택자도 주택연금 가입이 가능해요. 원래 주택연금은 1주택자만 가입할 수 있었는데, 제도가 개선되면서 일정 조건을 충족하면 2주택 이상 보유자에게도 문이 열렸어요. 2026년 기준으로 주택연금 신청 자격의 핵심 기준은 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 합산 보유주택의 공시가격이 12억 원 이하인 경우예요.
다주택자의 주택연금 조건은 크게 두 가지 경로로 나뉘어요. 첫 번째는 보유주택 합산 공시가격이 12억 원 이하인 경우로, 이때는 거주 중인 1주택을 담보로 바로 가입할 수 있어요. 두 번째는 합산 공시가격이 12억 원을 넘는 2주택자인 경우인데, 이때는 비거주 주택을 3년 이내에 처분하겠다는 서약을 하고 가입하는 방식이에요. 3주택 이상 보유자는 이 처분 조건부 가입도 허용되지 않으니 주의하셔야 해요.
💡 핵심 포인트
2026년 현재 주택연금 누적 가입 가구는 약 15만 가구이고, 정부는 2030년까지 연간 신규가입을 2만 건으로 확대하여 가입률을 3%까지 높이겠다는 계획을 발표했어요. 다주택자 가입 허용은 이 활성화 전략의 핵심 축이에요.
2. 합산 공시가격 12억 원 이하 – 다주택 가입의 기본 조건
다주택자가 가장 쉽게 가입할 수 있는 경로는 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 기준을 충족하는 거예요. 예를 들어 남편 명의 아파트 공시가격이 7억 원이고, 아내 명의 빌라가 공시가격 4억 원이라면 합산 11억 원이니까 바로 가입 대상이 되는 거죠. 이 경우 실제 거주하고 있는 주택 1채를 담보로 신청하면 돼요.
여기서 주의할 점이 있어요. 합산 가격을 계산할 때 포함되는 주택의 범위가 꽤 넓거든요. 일반주택은 물론이고, 노인복지주택, 담보로 제공한 주거용 오피스텔, 복합용도주택(주택 면적 50% 이상)까지 모두 보유주택수에 포함돼요. 임대사업자로 등록해서 임대 목적으로 보유한 주택도 예외 없이 포함된다고 해요. 다만 담보로 제공하지 않은 오피스텔, 아파트 분양권, 재건축·재개발 조합원 입주권은 주택수에 포함되지 않아요.
| 보유 현황 | 합산 공시가격 | 가입 가능 여부 |
|---|---|---|
| 1주택 | 12억 원 이하 | 바로 가입 가능 |
| 2주택 이상 | 12억 원 이하 | 거주 1주택 담보로 가입 가능 |
| 2주택 | 12억 원 초과 | 3년 내 비거주 주택 처분 조건 |
| 3주택 이상 | 12억 원 초과 | 가입 불가 |
3. 12억 초과 2주택자의 3년 이내 처분 서약 절차
부부 합산 공시가격이 12억 원을 넘더라도 2주택자에 한해 비거주 주택을 처분하겠다는 조건으로 가입할 수 있어요. 이 제도는 상속이나 이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우를 배려한 거예요. 처분 기한은 최초 보증부대출 실행일(연금을 처음 받는 날)로부터 3년이에요.
"처분"의 의미도 명확하게 알아두면 좋겠어요. 가입자 또는 배우자를 제외한 제3자에게 매도해야 하며, 단순히 가족에게 증여하는 것도 포함돼요. 다만 부부 사이에서 명의만 바꾸는 것은 처분으로 인정되지 않아요. 만약 3년 이내에 처분하지 못하면 어떻게 될까요? 그때부터 월지급금이 정지돼요. 연금이 아예 끊기는 거죠.
그런데 여기서 한 가지 안심이 되는 부분이 있어요. 3년이 지나서 지급이 정지되더라도 나중에 해당 주택을 처분하면 지급정지 사유가 해소되면서, 정지되었던 기간의 월지급금까지 소급해서 지급받을 수 있다고 해요. 영영 잃어버리는 돈이 아니라는 뜻이에요.
🔧 12억 초과 2주택자 가입 단계
- 한국주택금융공사 지사 방문 → 보유주택 현황 확인 및 상담
- 거주 중인 1주택을 담보주택으로 지정
- 비거주 주택을 3년 이내 처분하겠다는 처분조건약정서 작성·서명
- 주택연금 가입 승인 → 최초 보증부대출 실행(연금 수령 시작)
- 실행일로부터 3년 이내에 비거주 주택 매도 완료
4. 임대 준 주택이 있을 때 주택연금 가입은?
"비거주 주택에 세입자가 있는데 가입이 되나요?"라는 질문이 정말 많더라고요. 확인해 보니 임대 중인 주택이 있다고 해서 주택연금 가입 자체가 막히지는 않아요. 임대 목적으로 보유한 주택은 보유주택수에 포함되지만, 합산 공시가격 12억 원 이하이거나 처분 조건부 가입 요건을 충족하면 가입할 수 있어요.
더 중요한 건 담보로 제공하는 주택(내가 사는 집) 자체에 임대가 있는 경우예요. 원칙적으로 담보주택은 본인 또는 배우자가 실거주해야 하기 때문에, 전체를 전세·월세로 준 상태에서는 가입이 불가능해요. 다만 부부가 살면서 일부만 보증금 없이 월세로 임대하고 있는 경우에는 가입할 수 있어요. 보증금이 있는 임대라면 인출한도를 이용해 보증금을 반환하는 조건으로 가입이 가능하다고 해요.
2026년 6월부터는 실거주 의무 예외가 일부 적용되는데요, 1주택자가 질병 치료·요양시설 입소·자녀 봉양 등의 사유로 담보주택에 살지 않는 경우에도 가입이 허용돼요. 이때 담보주택을 제3자에게 임대 중이더라도 한국주택금융공사의 승인을 받으면 가입할 수 있다고 합니다. 다만 보증금 있는 임대차가 4건을 초과하여 사실상 임대 목적으로 사용 중인 주택은 담보 대상에서 제외된다는 점도 알아두면 좋겠어요.
✅ 담보주택 임대 관련 체크리스트
- ✔ 담보주택 전체를 전세/월세로 준 상태 → 가입 불가 (실거주 의무)
- ✔ 담보주택 일부를 보증금 없는 월세로 임대 중 → 가입 가능
- ✔ 담보주택 일부에 보증금 있는 임대 → 인출한도로 보증금 반환 조건부 가입 가능
- ✔ 2026년 6월 이후 실거주 예외 인정 시 → 주금공 승인 후 제3자 임대 상태에서도 가입 가능
- ✔ 보증금 있는 임대차가 4건 초과 → 담보 대상 제외
5. 오피스텔 주거용 인정 조건과 보유주택수 산정법
오피스텔은 주택연금에서 좀 독특한 위치에 있어요. 주거용 오피스텔은 담보로 제공해서 연금을 받을 수 있는데, 이를 위해서는 네 가지 조건을 모두 갖춰야 해요. 먼저 해당 오피스텔에 실거주하고 있어야 하고, 주민등록 전입이 되어 있어야 해요. 그다음으로 전용 입식 부엌·화장실 등 필수 주거시설이 갖춰져 있어야 하고, 마지막으로 지방세 세목별 과세증명서상 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있어야 해요.
보유주택수 산정에서 오피스텔이 좀 헷갈리는 부분이 있는데요, 담보로 제공한 주거용 오피스텔은 보유주택수에 포함돼요. 반면 담보로 제공하지 않은 오피스텔은 보유주택수에 포함되지 않아요. 예를 들어 아파트 1채에 살면서 오피스텔 1채를 별도로 보유하고 있다면, 오피스텔은 주택수에서 빠지기 때문에 사실상 1주택자로 계산될 수 있는 거예요. 다만 오피스텔로 주택연금을 받으면 같은 시세의 아파트보다 월 수령액이 약 20% 정도 적다는 점은 감안하셔야 해요.
💡 오피스텔 주거용 인정 4가지 필수 조건
① 해당 오피스텔에 실거주 중 (방문조사 시 신청인 또는 배우자 확인)
② 주민등록 전입신고 완료
③ 전용 입식 부엌·화장실 등 필수 주거시설 설치
④ 재산세 과세대장에 주택으로 기재 + 주택분 재산세 납부 중
6. 보유주택수에서 제외되는 특수 주택 유형
보유주택수를 따질 때 의외로 제외되는 유형이 꽤 있어요. 이 부분을 잘 알면 "나는 2주택인 줄 알았는데 1주택이었네"라는 상황이 생길 수 있어요. 비도시지역(수도권 밖 면 지역)에 있는 주택 중 사용승인 후 20년 이상 경과된 주택, 주거 전용면적 85㎡ 이하인 단독주택, 등록기준지에 건축되어 직계존속이나 배우자로부터 상속받은 단독주택은 보유주택수에서 빠져요.
이 외에도 문화유산으로 지정된 주택, 주거 전용면적 20㎡ 이하의 소형 주택(아파트 제외)도 제외 대상이에요. 아파트 분양권이나 재건축·재개발 조합원 입주권도 주택으로 보지 않아요. 부부 공동소유 주택은 지분에 관계없이 1주택으로 산정하고, 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다. 이런 세부 기준들을 미리 확인해 두면 다주택자라도 주택연금 신청 자격에 해당하는 경우가 생각보다 많다는 걸 알 수 있어요.
| 주택 유형 | 보유주택수 포함 여부 |
|---|---|
| 비도시지역 20년 이상 경과 주택 | 제외 |
| 비도시지역 85㎡ 이하 단독주택 | 제외 |
| 문화유산 지정 주택 | 제외 |
| 20㎡ 이하 소형 주택 (아파트 제외) | 제외 |
| 아파트 분양권·재건축 입주권 | 제외 |
| 담보 미제공 오피스텔 | 제외 |
| 임대사업용 주택 | 포함 |
| 복합용도주택 (주택 면적 50% 이상) | 포함 |
핵심 요약 및 마무리
2026년 기준 다주택자 주택연금 조건을 정리하면, 부부 합산 공시가격 12억 원 이하이면 주택 수에 상관없이 거주 주택을 담보로 바로 가입할 수 있어요. 12억 원을 초과하는 2주택자는 비거주 주택을 3년 이내에 처분하는 조건부 서약으로 가입 가능하고, 3주택 이상이면서 12억 원을 넘으면 가입이 어려워요.
임대 중인 주택이 있어도 합산 가격 기준만 맞으면 가입에 지장이 없고, 오피스텔은 주거용 인정 4가지 조건을 충족해야 담보로 쓸 수 있어요. 보유주택수에서 제외되는 특수 유형도 많으니, 가입 전 한국주택금융공사(전화 1688-8114) 무료 상담을 통해 본인 상황에 맞는 정확한 판단을 받아보시길 추천드려요.
자주 묻는 질문
Q1. 다주택자가 주택연금에 가입하면 비거주 주택도 담보로 잡히나요?
A1. 아니요, 담보로 제공되는 건 실제 거주 중인 1주택만이에요. 비거주 주택은 담보 대상이 아니고, 합산 가격이 12억 원을 초과하는 2주택자의 경우 처분 대상이 될 뿐이에요.
Q2. 3년 이내 처분 서약을 했는데 집이 안 팔리면 연금이 완전히 끊기나요?
A2. 3년이 지나면 월지급금이 정지되지만, 연금 계약 자체가 해지되는 건 아니에요. 이후에 해당 주택을 처분하면 정지 사유가 해소되면서 밀린 연금까지 소급 지급받을 수 있어요.
Q3. 처분 대상 주택을 자녀에게 증여해도 인정되나요?
A3. 네, 가입자 또는 배우자를 제외한 제3자에게 소유권을 이전하면 처분으로 인정돼요. 자녀 증여도 포함되지만, 부부 간 명의 변경은 처분으로 인정되지 않아요.
Q4. 오피스텔 1채와 아파트 1채를 가지고 있으면 2주택인가요?
A4. 오피스텔을 담보로 제공하지 않는다면 보유주택수에서 제외되므로 1주택자로 볼 수 있어요. 아파트를 담보로 주택연금에 가입하면 되고, 오피스텔은 별도로 보유 가능해요.
Q5. 임대사업자로 등록된 주택도 보유주택수에 포함되나요?
A5. 네, 임대사업자로 등록해서 보유한 주택도 예외 없이 보유주택수에 포함돼요. 임대 목적이라 하더라도 합산 공시가격 계산에 들어가니 정확한 가격 확인이 필요해요.
Q6. 재건축 입주권이 있으면 2주택으로 산정되나요?
A6. 재건축·재개발 조합원 입주권은 보유주택수에 포함되지 않아요. 아파트 분양권도 마찬가지예요. 실제 등기가 완료된 주택만 보유주택으로 산정합니다.
Q7. 시골에 상속받은 작은 집이 있는데 2주택으로 보나요?
A7. 수도권 밖 면 지역에 있는 상속 단독주택으로, 사용승인 후 20년 이상 경과했거나 전용면적 85㎡ 이하이거나 등록기준지 소재 직계존속 상속 주택이면 보유주택수에서 제외돼요. 해당되면 1주택자로 간주될 수 있어요.
Q8. 보유주택수는 언제 기준으로 판정되나요?
A8. 정부 전산망 활용에 동의한 날부터 한국주택금융공사가 보증 결정을 하는 날까지의 기간 동안 확인된 내용을 기준으로 판정해요. 가입 신청 후에 주택을 추가로 취득하면 문제가 될 수 있으니 신청 기간 중에는 주택 거래에 신중해야 해요.
Q9. 가입 후 주택을 추가로 취득하면 어떻게 되나요?
A9. 한국주택금융공사 검증 절차에서 담보주택 외 주택 보유가 확인되면, 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청받아요. 처분하지 않으면 월지급금이 정지될 수 있으니, 가입 후 추가 취득은 매우 신중하게 판단하셔야 해요.
Q10. 주거용 오피스텔로 주택연금을 받으면 아파트보다 적게 받나요?
A10. 네, 같은 시세 기준으로 오피스텔은 아파트 대비 월 수령액이 약 20% 정도 낮아요. 예를 들어 70세·3억 원 기준 아파트는 월 약 92만 원이지만 오피스텔은 월 약 73만 원 수준이에요. 오피스텔은 감가상각이 빠르다고 보기 때문이에요.
⚠️ 면책 문구
본 글은 2026년 2월 기준 공개된 제도 정보를 바탕으로 작성되었으며, 개인별 보유주택 현황에 따라 실제 가입 가능 여부는 달라질 수 있습니다. 정확한 판단은 한국주택금융공사(1688-8114) 상담을 통해 확인해 주세요. 본 포스팅은 AI를 활용하여 작성하였습니다.
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이 글은 AI(인공지능) 기술의 도움을 받아 작성되었어요. AI가 생성한 이미지가 포함되어 있을 수 있으며, 실제와 다를 수 있어요.